Все о страховании залога при кредите

Обязательно ли страховать залог

Любой кредит, оформление которого сопровождает наличие залога, попадает под категорию «ипотека» — даже если это наличный кредит под залог недвижимости заемщика.

В законе Об ипотеке есть важная Статья 31, вот ее основные моменты:

• Заложенный по ипотеке объект должен быть обязательно застрахован. Если полис не покупает заемщик, его обязан оформить банк. Понятно, что банки на это тратиться не желают, поэтому обязательства в 100% случаев накладывают на клиента.
• Выгодоприобретателем по договору выступает не заемщик, а банк. То есть при наступлении страхового случая он получает от страховой компании компенсацию и покрывает свои убытки, фактически списывая ипотечный долг. При этом возможен и иной вариант, но чаще всегда банки фиксируют именно себя.

То есть страхование залога — обязательное условие заключения подобных сделок. Таким образом закон заведомо исключает риски банков в ситуациях, когда с залогом что-то случается, и кредит становится незащищенным. Например, когда квартира пострадала от пожара.

Важно! Защищен при этом и заемщик, ему не нужно платить ипотеку за имущество, которое уничтожено или сильно повреждено. Поэтому страховка затрагивает интересы обе стороны сделки.

Как искать страховую компанию

Все банки, выдающие ипотечные кредиты, заключают договоры со страховыми компаниями (СК) и выступают их агентами, то есть фактически продают их услуги. Некоторые банки создают собственные дочерние страховые компании, например, в Сбере — СберСтрахование, в Т-Банке — Т-Страхование.

Банкам выгодно продавать страховки от своего партнера, так как при этом они получают партнерское вознаграждение: часто оно высокое, но и стоимость полиса при этом тоже завышают. Можно сказать, что вознаграждение банка включают в цену услуги.

Кредитор и страховщик уже заранее договорились между собой. Условия страхования на 100% устраивают кредитора, как и сама партнерская организация. А это очень важный момент.

Важно! По закону заемщик не обязан заключать договор со страховщиком, услуги которого продвигает банк. Вы можете выбрать любую другую компанию.

Возможны два варианта:

1. Согласиться на страховую компанию, которую по умолчанию предложит банк. Не нужно заморачиваться поиском, договор заключите вместе с ипотечным на месте, там же и оплатите услугу. Но обычно стоимость полиса в этом случае высокая, в нее включены и агентские банка.
2. Выбрать любую другую страховую компанию с рейтингом выше А-. При этом условия договора страхования должны устраивать банк, их нужно предварительно согласовать. Придется проанализировать страховой рынок и побегать, но зато меньше заплатите.

Если банк категорично настаивает именно на одной страховой компании и отвергает вашу без видимых причин, это повод подать жалобу. Обращайтесь к финансовому омбудсмену (банк обязан дать контакт) или пишите обращение в онлайн-примную Банка России.

Сколько стоит полис

Важный момент — ипотека оформляется на долгий срок до 20–30 лет, но полис защиты залога действует только 1 год. То есть каждый год, пока действует ипотечный кредит, заемщик обязан покупать полис.

Важно! Если заемщик не продлевает полис, кредит становится незащищенным. Поэтому по закону банк имеет полное право выставить требование о полном досрочном погашении долга, повысить ставку и обратиться в суд.

Стоимость полиса зависит от многих параметров:

• тарифов самой страховой компании — закон их никак не регламентирует, цену диктует рынок;
• остаточной суммы кредита — страхуется именно она, а не вся начальная сумма кредита по договору, то есть с каждым годом стоимость услуги будет меньше;
• процентная ставка по кредиту;
• типа заложенной недвижимости.

СК могут также принимать во внимание банк, пол заемщика и дату его рождения. То есть они также оценивают собственные риски при установке тарифа. Поэтому важно сравнивать условия и делать расчеты.

Например, если сделать расчет стоимости страховки залога при остатке долга в 5 млн рублей, онлайн-калькулятор Ингосстрах показывает 5000 рублей на год, РЕСО — 3050 рублей, ВСК — 4290, а Энерогогарант — 2890 рублей.

Все эти суммы примерные, точную узнаете только при обращении к страховой компании. Но на них можно опираться, прогнозируя затраты на обслуживание ипотеки.

Обратите внимание, при заключении договора со страховой компанией от банка стоимость услуги может оказать в 2 раза больше (или еще выше). Поэтому, если хотите сэкономить, ищите стороннего страховщика, условия которого устроят кредитора.

Можно ли менять страховую компанию

Когда действие страхового полиса будет заканчиваться, банк или страховая компания пришлет уведомление о необходимости его продления. Если вы сохраняете страховщика, в личном кабинете банка или СК можно сделать расчет цены полиса и сразу оплатить его с карты без посещения офиса.

Но при этом у заемщика есть полное право менять страховую компанию хоть каждый год. Важно делать это заблаговременно: выбрать СК и согласовать ее с банком. Лучше начать за месяц.

Важно! Продление страхования залога в одной и той же компании — это удобно, но у заемщика есть право менять компанию. Например, если новой полис стоит существенно меньше.

В какой момент происходит покупка первого полиса

Так как наличие страхования залога — обязательное условие для заключения ипотечного договора, заемщик покупает полис до подписания окончательного пакета документов. Все происходит так:

1. Заемщик получает предварительное одобрение и собирает документы по недвижимости.
2. Банк проверяет недвижимость на соответствие требованиям и юридическую чистоту. Если все в порядке, окончательно одобряет сделку.
3. Заемщик заключает договор со страховой компанией и оплачивает стоимость полиса на 1 год.
4. После заключает кредитный договор и регистрирует его в Росреестре для наложения на залог обременения.

Далее заемщик обязан продлевать полис ежегодно за свой счет. Санкции за нарушение этого правила прописаны в кредитном договоре.

От чего страховка защищает залог

Страховка защищает на случай сильного повреждения и полной утраты недвижимости при различных обстоятельствах. Это может быть:

• пожар;
• взрыв газа;
• обрушение дома;
• повреждения при любых других ЧС;
• сильное затопление;
• жилье пострадало от действия третьих лиц.

Важно! Это должно быть именно что-то непредвиденное и не связанное с действиями самого заемщика. Например, если он сам поджег квартиру или устроил взрыв газа, в выплате страховки откажут.

Речь именно о сильном повреждении или полном разрушении. Если вас просто затопили соседи, или выгорел балкон из-за упавшего сверху окурка, выплаты не положены. Для этого есть обычное страхование недвижимости, которое не связано с ипотекой. При желании можете параллельно оформить и его.

Что делать при наступлении страхового случая

Нужно как можно быстрее уведомить о событии страховую компанию — позвоните ей на горячую линию. Менеджер расскажет, какие именно документы по событию нужно предоставить, для каждого несчастья они свои.

Далее нужно обязательно уведомить о событии и банк, так как он выступает выгодоприобретателем по договору.

После проверки, если страховой случай подтвердится:

1. Страховая компания закрывает долг заемщика по ипотеке досрочно — застрахована по договору только остаточная сумма на начало текущего года выплат.
2. Банк закрывает долг по ипотеке, снимает с поврежденной недвижимости обременение.

Что делать дальше с этим активом — уже решать заемщику, все зависит от ситуации: теперь это его полноправная собственность. Например, если она была утрачена в результате ЧС, можно получить новую квартиру или денежную компенсацию от государства. При ущербе от действия третьих лиц можно взыскать с них компенсацию.

Какую страховку при ипотеке оформлять необязательно

Единственная обязательная страховка при оформлении любой ипотеки — покупаемого имущества на случай его сильного повреждения или утраты. В некоторых случаях банки могут принять в качестве залога другую недвижимость, тогда страхуют ее.

Страховки, которые заемщик подключает добровольно:

• титульную — защита имущественных прав на ближайшие 3 года;
• жизни и здоровья — если заемщик умирает или получает инвалидность, банк закрывает ипотеку;
• от потери работы — СК закрывает кредит, если заемщик попадает под сокращение.

Это стандартные виды страхования, которое банки предлагают подключить при оформлении ипотеки. И есть важный момент — отказ от этих допуслуг повышает риски банка, поэтому он повышает ставку. Оплачивать такие полисы нужно сразу на весь срок действия кредитного договора (защита титула — только на 3 года).

Важно! Не спешите отказываться от добровольных страховок, особенно жизни и здоровья. Это действительно может пригодиться, плюс банк повышает ставку при отказе. С учетом разницы в ставке такая страховка может оказаться недорогой.

В заключение

Страхование недвижимости при оформлении ипотеки или кредита наличными под залог — обязательное условие, которое продиктовано законом. Поэтому крайне важно досконально изучить все аспекты, чтобы после не возникало неожиданностей.

Тезисно о главном:

• Без страхования залога оформить ипотеку невозможно.
• Титульное страхование, жизни и здоровья, от потери работы — все это дополнительные услуги, которые заемщик добровольно подключает на весь срок кредита. Отказ от них может спровоцировать повышение процентной ставки.
• Можно застраховать залог в любой страховой компании, которая соответствует критериям банка.
• Банк всегда продвигает услуги партнерской СК, за что получает агентское вознаграждение. Поэтому такой вариант услуги хоть и удобен, но стоимость полиса будет высокой.
• Полис заемщик покупает на 1 год и после каждый год обязан его продлевать. Если этого не сделать, банк может повысить ставку и выставить требование о полном досрочном погашении ипотечного кредита.
• В любой момент заемщик может на свое усмотрение изменить страховую компанию, например, по окончании года переоформить полис в другой. Но ее нужно согласовать с банком.
• Полис защищает от сильного повреждения недвижимости или от ее полной утраты. Например, от пожаров, взрывов, ЧС. Небольшие повреждения этот полис не покрывает.
• При наступлении страхового случая СК погашает за заемщика ипотеку, банк снимает с недвижимости обременение. Что дальше делать с таким имуществом — это уже решает теперь полноправный собственник. Например, можно получить компенсацию от государства, если она положена по ситуации.