Может ли банк забрать квартиру, которая не в залоге

Что говорит закон

По части изъятия недвижимости у банка большие полномочия в случае, когда этот объект служит залогом. Например, вы оформили ипотеку или получили кредит под залог квартиры или дома. В этом случае закон на стороне банка — при нарушении условий договор кредитор вправе обратится в суд и забрать заложенный объект.

Но в вашем случае квартира не участвовала в сделке с кредитом, на нее не наложено обременение, поэтому ситуация совершенно другая. У банка по закону вообще нет прав касаться вашей недвижимости.

Важно! Банк ни при каких обстоятельствах не может забрать вашу недвижимость. Это право есть только у судебного пристава, но и то далеко не всегда.

Какую недвижимость не могут забрать за долги

Если это ваша единственная жилая недвижимость, по закону ее не могут забрать ни за какие долги. Это регулирует Статья 446 ГПК РФ. Исключение — только ипотечная недвижимость, но мы говорим не о такой ситуации.

Например, у вас есть в собственности квартира, частный дом и отдельный земельный участок. Вы постоянно проживаете и прописаны в квартире. В этом случае квартиру тронуть не могут, а вот дом и земельный участок могут попасть под удар. Но и то, если долг соразмерен их стоимости. О соразмерности рассказываем ниже.

При этом в некоторых случаях суд может подойти к вопросу индивидуально. Например, если квартира является роскошной: большая по площади, дорого стоит. В этом случае при крупном долге суд может принять решение о ее принудительной продаже и покупке менее дорогого объекта для должника и его семьи. Оставшиеся деньги пойдут на погашение долга.

Важно! Пока что нет закона, который бы четко определял критерии роскошной недвижимости. Поэтому все происходит на усмотрения суда. Из судебной практики: роскошной Верховый суд признавал квартиру площадью 400 кв.м.

Какую квартиру могут забрать за долги

Если у вас в полноправной собственности несколько жилых объектов, оставят только тот, в котором вы постоянно проживаете. То есть условную вторую квартиру могут забрать. При этом:

• Судебный пристав будет применять соразмерность долга к цене квартиры. Условно за долг в 500 000 рублей не будут забирать квартиру стоимостью в 5 000 000 рублей.
• Если у объекта есть другие сособственники, могут забрать только вашу долю. Если есть доли детей, в дело вступит опека, которая будет существенно тормозить изъятие. Такие ситуации сложные, приставы редко их инициируют — только если долг большой, а сделать больше ничего нельзя.
• Нажитая в браке недвижимость — совместная, если другое не предусмотрено брачным договором или другим соглашением. Даже если такая квартира оформлена на вторую половину, она все равно может попасть под удар.
• Апартаменты по закону — нежилой объект. Поэтому их могут забрать, даже если кроме них ничего в собственности нет.

Но повторимся, изъятие недвижимости судебным приставом — это крайняя мера, которая на практике встречается очень редко. В большинстве случаев до этого все же не доходит.

Что будет, когда у вас образовался долг перед банком

У вас есть проблемная задолженность перед банком, и вы боитесь за свою квартиру, которая не является единственным жильем. Сразу заверим вас, что кредитная организация не побежит подавать в суд. Прежде чем дело дойдет до суда и судебного пристава, вы пройдете несколько предварительных процедур взыскания.

1. Сначала банк будет самостоятельно пытаться с вами договориться, вернуть вас в график. Может предложить кредитные каникулы или реструктуризацию — это реальные программы помощи, на которые стоит обратить внимание. Этот этап длиться 1–3 месяца.
2. После банк передаст ваш долг на взыскание коллекторам. В целом, это не страшно. Коллекторы сейчас спокойные, работают в рамках закона, который серьезно ограничивает их деятельность. О взаимодействии с ними и методах их работы читайте в материале «Как общаться с коллекторами». Это может длиться еще около 3–5 месяцев.
3. Если и у коллекторов не получилось повлиять на должника, у банка не будет другого выхода — он обратиться в суд, чтобы после взыскивать долг уже принудительно. И суд встанет на сторону кредитора, так как его интересы в этом случае нарушены.

То есть во всей цепочке событий нет и намека на то, что банк или коллекторы заберут квартиру — потому что юридически это невозможно. Было время, когда взыскатели запугивали должников, обещали выселение, отъем имущества и тому подобное. Но это был только элемент давления, не более.

Если в дело вступил судебный пристав

Риск потерять недвижимость, которую могут изъять по закону, появляется, когда судебное решение вступает в силу, и дело переходит в работу судебному приставу.

У него действительно есть полномочия забирать имущество должников, продавать его на торгах и передавать деньги взыскателям. Но это крайняя мера, самая последняя из всех возможных. Сначала пристав будет пробовать применять другие методы, и только если они не сработают, обратит внимание на имущество должника.

Важно! Первым делом судебный пристав наложит запрет на регистрационные действия с имуществом должника. Это значит, что вы не сможете продать недвижимость или авто, пока долг не будет закрыт.

Как пошагово будет работать судебный пристав:

1. Найдет вашу недвижимость и транспортные средства, наложит на все запрет на регистрационные действия — даже на единственную квартиру. Да, забрать ее будет невозможно, но запрет все равно автоматически накладывают.
2. Подаст запросы в банки, найдет все ваши карты и счета. Если на них есть деньги, изымет в счет погашения долга. Если нет или не хватает, поступающие средства будут автоматически уходить на гашение долга.
3. Подаст запросы в госорганы, найдет ваши официальные источники дохода. На зарплату, пенсию и другие, с которых можно забирать средства, наложит вычет в счет долга в размере 50% от всех поступлений.

Обычно этих действий судебному приставу достаточно. Если у должника есть официальный доход, он будет автоматически потихоньку погашать долг. Часто на этом процесс заканчивается, пристав больше дело не трогает.

Но если все меры остались безрезультатными, или если долг слишком большой, а доход должника маленький, пристав обратит внимание на имущество. Прежде всего на то, на которое был наложен запрет на регистрационные действия в самом начале открытия исполнительного производства.

Как пристав будет забирать квартиру за долги

Если это та ситуация, когда изъятие квартиры или другой недвижимости возможно, то судебный пристав будет действовать так:

1. Соберет документы и подаст заявление в суд — без суда изъять недвижимость невозможно. Разбирательство длится 1–2 месяца и дольше, если нужно привлекать органы опеки, или речь об изъятии долей, о совместно нажитом имуществе.
2. После вступления решения суда в силу квартиру выставляют на торги. Она будет находиться там, пока не найдется покупатель. Цену при этом устанавливают ниже рыночной.
3. После покупки квартиры новым собственником должнику необходимо освободить ее в течение 14 дней. Если он это не сделает, его выселят принудительно.

Если вырученная от продажи квартиры сумма больше долга или суммы долгов, разницу отдают бывшему собственнику.

Что значит соразмерность долга

Есть такое понятие, как соразмерность долга и стоимости имущества, на которое судебный пристав наложил арест или решил продать в счет погашения долга. Сумма долга должна быть примерно равна или выше стоимости недвижимости или другого актива.

Например, если ваша квартира стоит 5 000 000 рублей, ее однозначно не будут продавать за долг в 100 000 рублей. Для продажи объекта сумма долга должна быть как минимум 4 000 000 рублей.

Но проблема в том, что соразмерность определяется субъективно каждым судебным приставом. Поэтому казусы все же случаются. В этом случае должнику нужно отстаивать свои интересы в суде, указывая судье на несоразмерность долга цене квартиры.

Как защитить квартиру от изъятия и продажи за долги

Если у вас есть имущество, которого вы можете лишиться за долги, лучше заранее продумать, как избежать этой ситуации. Чем раньше вы начнете действовать, тем выше шансы, что до этого дело не дойдет.

Что делать:

1. Как вариант, можете заранее переписать недвижимость на кого-то из близких, но не супруга/супругу. Это можно сделать в любой момент до наложения запрета на регистрационные действия судебным приставом.
2. Договаривайтесь с банком, подавайте запросы на кредитные каникулы или реструктуризацию. В последнем случае вам изменят график платежей, сделают срок дольше, а ежемесячный платеж меньше.
3. Договаривайтесь с судебным приставом, если он вступил в дело. Если у вас есть возможность платить и гасить долг понемногу, делайте это. В этом случае у пристава не будет необходимости идти в суд для изъятия имущества.

И помните, что долг в любом случае платежом красен. Всегда тщательно и критически оценивайте свое финансовое положение перед оформлением крупного кредита в банке. Даже если квартира не станет залогом, она будет под ударом, если это не единственная ваша жилая недвижимость.

В заключение

Если квартира в залоге у банка, при невыплате долга кредитор обратится в суд и получит разрешение на изъятие и продажу объекта. Но если квартира не под обременением, не участвовала в кредитном договоре, риск ее лишиться минимален.

Тезисно о главном:

• У банка и коллекторов нет права изымать и продавать квартиры должников. При отсутствии залога такое право есть только у судебного пристава, для которого это крайняя мера в процессе взыскания.
• Пока банк не подал в суд, вы можете с ним договориться, например, о кредитных каникулах или реструктуризации. Тем самым исключите судебное заседание и передачу дела в работу судебному приставу.
• Пока дело не перешло в работу пристава (после суда), вы можете передать права собственности на квартиру близкому человеку, тем самым защитив объект от возможного изъятия.
• Невозможно забрать у должника квартиру, которая является его единственным жильем.
• Если суд признает квартиру роскошной, он может вынести решение о ее продаже и выделении из вырученной суммы денег на менее помпезный объект. Обычно такое случается только при очень крупных долгах.
• Квартиру могут забрать, только если ее стоимость соразмерна долгу. Обычно пристав по умолчанию не инициирует изъятие в таких ситуациях, а если инициировал, должник может в суде отстоять свои интересы, опираясь на принцип соразмерности.
• Если у вас есть регулярный доход, с которого пристав будет снимать 50%, скорее всего, до изъятия дело не дойдет, на этом процесс и остановится. Исключение — только когда долг очень большой и понятно, что таким образом должник его не закроет.