Как взять ипотеку с плохой кредитной историей

Можно ли получить ипотеку при плохой кредитной истории

Плохая кредитная история — это всегда обстоятельство, которое мешает получить любой кредит. Каждый банк запрашивает КИ и анализирует информацию, даже если речь о скромной сумме. И если сведения негативные, это существенно снижает вероятность одобрения или даже вовсе исключает его.

Ипотека — крупный кредит на несколько миллионов рублей, которые заемщик берет на срок до 15–20 лет и больше. Поэтому при оформлении таких кредитов банки особо тщательно анализируют заемщиков и отказывают, если клиент кажется неблагонадежным.

При этом нет закона, который бы запрещал банкам выдавать ипотеку при плохой кредитной истории заемщика. Они вправе сами принимать решение о выдаче кредита. А с учетом того, что подход у них разный, в некоторых случаях все же реально рассчитывать на одобрение.

Важно! Несмотря на то, что кредит крупный и долгосрочный, он безопасен для банка. Сделка защищена залогом. Риски кредитора сведены к минимуму, поэтому он может рассмотреть клиента с плохой КИ.

Когда реально оформить

Кредитная история бывает разной. Есть такая, при которой банк сразу даст отказ. А в другом случае все же рассмотрит заявку, если кроме негативной КИ в заемщике нет ничего отрицательного.

С какой кредитной историей шансы на одобрение есть:

• закрытые просрочки, которые длились не более месяца — никаких проблем не возникнет, это несерьезное нарушение;
• закрытые просрочки продолжительностью не более 2–3 месяцев — ситуация более серьезная, но если заемщик в остальном положительный, его могут рассмотреть;
• просрочки были длительными, но на данный момент закрыты, а в КИ есть свежая положительная информация — банк тоже может рассмотреть такого клиента.

То, что банк при таких обстоятельствах может рассмотреть заемщика, еще не говорит о том, что он обязательно одобрит заявку. Все зависит от лояльности самого кредитора и от исходных данных заемщика.

Важно! Получить одобрение ипотеки с плохой КИ может только положительный заемщик с постоянной работой, хорошим уровнем платежеспособности, без долгов по исполнительным листам.

Когда шансов нет

Кредитная история может быть сильно испорчена, и тогда каким бы положительным ни был заемщик, банк даст ему однозначный отказ. Речь о ситуациях:

• открытые просрочки — однозначный отказ по всем видам кредитов;
• просрочки длительностью более трех месяцев — для банков это существенное нарушение, поэтому заявителю откажут;
• в кредитной истории есть информация о регулярных займах от МФО — таких клиентов банки не любят, пользование услугами МФО говорит о постоянных проблемах с деньгами или низком уровне финансовой грамотности.

В этих ситуациях ипотеку заемщик не получит, его кредитная история слишком плохая. Более того, будет сложно получить даже самый обычный потребительский кредит. Посоветуем в таком случае повременить с ипотекой и попробовать исправить КИ, внеся в нее положительную информацию.

Важно! Если речь о супруге-созаемщике, у которого крайне плохая кредитная история, это тоже может стать причиной отказа в ипотеке. Даже если основной заемщик со всех сторон положительный.

Как повысить шансы на одобрение

Если у вас плохая кредитная история, обязательно позаботьтесь о том, чтобы выглядеть в глазах банка более положительным. Часто это становится решающим фактором при рассмотрении заявки. Рекомендуем:

• Делать первый взнос как можно больше. Если он более 50%, шансы на одобрение ипотеки существенно возрастают. С минимальным по программе шансов, наоборот, практически нет.
• Выбирайте банк, через который получаете зарплату, в котором у вас активные карты и счета, где ранее брали и успешно погашали кредиты.
• Закройте все долги, которые у вас есть. Загляните в базу исполнительных производств ФССП. Погасите все, что там есть, даже мелкие долги типа штрафов ГИБДД.
• Закройте все действующие кредиты, в том числе кредитные карты. Это повысит уровень платежеспособности, что важно при крупном кредите.
• Пригласите поручителя, который будет готов за вас ручиться перед банком. Кредитор получит практически дополнительного заемщика, который при этом не будет иметь отношения к недвижимости.
• Добавьте в кредитную историю положительные данные. Но не займами от МФО, а небольшими потребительскими кредитами, кредитной картой. Здесь подробнее о том, как исправить КИ.

То есть к оформлению ипотеки нужно будет подготовиться, начать это делать примерно за 1 год до подачи заявки. Возьмите специально пару кредитов для добавления положительной информации в КИ, закройте долги, накопите больше денег на первый взнос.

Важно! Подайте заявки на ипотеку сразу в 3 банка. Так повысите шансы на одобрение. А если их вдруг придет несколько, сможете выбрать среди предложений самое выгодное или подходящее по сумме.

Какие особенности у ипотеки с плохой КИ

Если у заемщика негативная КИ, условия выдачи ипотечного кредита будут для него другими, более жесткими. Если банк будет готов рассмотреть заявку такого клиента и одобрить ее, то его риски отразятся на условиях выдачи:

• Расширенный пакет документов. Попросят предоставить 2-НФДЛ, копию трудовой книжки или ее электронный вариант.
• Требование к стажу на текущем месте минимум 6 или 12 месяцев. ИП и самозанятых вряд ли рассмотрят.
• Повышенная процентная ставка. Если в тарифах программы указан диапазон, то клиенту с негативной КИ назначат максимальный процент.
• Повышение минимальной суммы первоначального взноса, например, с 20% до 30% и выше.

Таких заявителей рассматривают тщательнее, требований к ним больше. Чтобы получить одобрение ипотеки при плохой КИ, нужно быть идеальным со всех сторон. И будьте готовы к более долгому оформлению, так как вам будут проверять максимально тщательно.

Если вам отказали все банки

Значит, классическая ипотека вам недоступна. Тогда остается только пробовать получить деньги в долг на личные цели и тратить их на приобретение недвижимости. Вариантов при плохой кредитной истории не так много:

• Потребительский кредит в банке. Но при негативной КИ одобряют мало, поэтому денег на покупку может не хватить.
• Кредит под залог недвижимости в банке. Актуально, если у вас есть в собственности недвижимость, которую вы можете оставить в залог. Получите наличные и купите, что нужно. При сильно испорченной КИ предложение недоступно.
• Кредит под недвижимость от частного кредитора. В этом случае кредитная история не имеет никакого значения. Актуальные предложения смотрите здесь.

Если все эти варианты вам недоступны, остается только работать над созданием положительной кредитной истории и пробовать оформить ипотеку позже, через 1–2 года.

В заключение

Плохая кредитная история мешает получить ипотеку, но не исключает этого на 100%. Многое зависит от лояльности банка, степени испорченности досье и исходных данных заявителя.

Тезисно о главном:

• В России нет закона, который бы запрещал гражданам с плохой КИ обращаться за ипотекой. Выдавать ее или нет, в каждом отдельном случае решает банк. Если просрочки длились не больше месяца, особой проблемы с получением ипотеки не будет. Сложнее, если они продолжались 2–3 месяца.
• При открытых просрочках и тех, что длились более трех месяцев, шансы на одобрение ипотеки стремятся к нулю.
• Если у заемщика негативная КИ, он должен быть идеален во всем остальном. Иметь хорошую работу с приличным стажем и доходом, не иметь других долгов.
• Лучше выбрать для оформления лояльный банк, с которыми ранее связывали какие-то отношения в положительном ключе. Идеальный вариант — зарплатный банк.
• Подготовьтесь к подаче заявки на ипотеку. Закройте все свои долги и кредиты, добавьте в КИ положительные данные.
• От заемщиков с плохой КИ банки могут требовать повышенный первоначальный взнос, они заключают договоры под более высокий процент.
• Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, подайте заявки сразу в 3 банка. Но не более, так как множественная заявка сделает репутацию еще хуже.