Как банки продают заложенную недвижимость при просрочках

Может ли банк по закону продать заложенную квартиру

Залог – это один из способов обеспечения обязательств по части 1 статьи 334 ГК РФ. Если заемщик не будет выплачивать кредит в установленные сроки, то банк вправе реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке или через суд.

Кредит под залог — это не только ипотека. На условиях обеспечения можно получать деньги и на другие цели, к примеру, на покупку машины. При этом банк использует залоговую квартиру как гарантию возврата денег.

Если не погашать кредит вовремя, по закону заложенное жилье могут отнять. Нормативное основание установлено в пункте 1 статьи 78 № 102-ФЗ. Самая частая причина для этого – просроченные платежи. Не имеет значения статус недвижимости, оно может быть единственным.

Согласно статье 446 ГПК РФ запрещено взыскание за счет единственного жилья. Но эта норма не распространяется на ипотеку, если такое имущество выступает залогом по договору.

Также не важно, кто прописан в объекте. Отобрать квартиру или дом могут у семей с детьми, включая многодетных, инвалидов, пенсионеров и т.д. В некоторых случая суд может смягчить свое решение. К примеру, наложить мораторий на взыскание на некоторый период могут при наличии таких обстоятельств:

• у должника есть несовершеннолетний ребенок;
• заложенная квартира является единственной.

Важно! Срок моратория может различаться с учетом конкретной ситуации. Помните, что долг все равно придется выплачивать, главное сделать это как можно скорее.

Когда банк начнет продажу

Если пропущен всего один платеж по кредиту, переходить к крайним мерам кредитору невыгодно. Он перейдет к этой мере, если будет понятно, что заемщик не планирует платить добровольно. По закону изъять квартиру не могут при незначительных просрочках, такими считаются следующие ситуации:

• сумма долга не превышает 5% от стоимости жилья;
• период просрочки составляет меньше трех месяцев.

То есть закон защищает заемщиков и ограничивает свободу действий кредитных организаций. Согласно пункту 5 статьи 54.1 № 102-ФЗ, если нарушения по ипотеке становятся систематическими, банк может взыскать имущество даже при незначительной сумме просрочек.

Под систематическими нарушениями понимаются просрочки три и более раз за 12 месяцев. Аналогичные правила действуют в отношении потребительских кредитов, по которым в качестве залога передано единственное жилье.

Процедура изъятия заложенной недвижимости достаточно сложная и длительная. Банки заинтересованы в возврате своих денег, поэтому сначала с долгом работает отдел взыскания. С заемщиком пытаются договориться, звонят ему, направляют письма. Банк может изменить график платежей, дать отсрочку или подобрать другой способ погашения обязательств. Подробно об этом в материале «Может ли банк забрать недвижимость за долги».

Эти меры действительно могут помочь, если финансовые трудности у клиента временные. В таком случае с банком можно договориться и не доводить дело до суда и изъятия жилья. Если клиент продолжает нарушать сроки платежей, банк вправе начать взыскание залога через суд.

Важно! Весь процесс продажи жилья банком зачастую растягивается на 5–6 месяцев и больше. Дело рассматривает суд, который проводит 2–3 заседания. Уже после этого выносят решение об изъятии недвижимости.

Что банк может предложить перед продажей

Если у вас возникли сложности с погашением кредита, важно сразу сообщить об этом банку и не дотягивать до взыскания через суд. Можно попросить о реструктуризации долга или кредитных каникулах. Также можно договориться с банком о самостоятельной продаже залогового жилья.

В зависимости от конкретной ситуации кредитор будет предлагать разные варианты. К примеру, уменьшение размера ежемесячных платежей или увеличение срока кредита. Рассмотрим подробнее возможные способы.

Кредитные каникулы

С 2024 года любой заемщик, который столкнулся с финансовыми трудностями, может попросить о кредитных каникулах. В этот льготный период банк приостанавливает начисление штрафов и процентов. Максимальный срок отсрочки – 6 месяцев. В течение 5-ти дней после завершения каникул банк высылает новый график платежей. Проценты, которые начислили за время каникул, выносят в отдельный долг.

Важно! По одной ипотеке оформить кредитные каникулы можно только один раз. Размер кредита не должен превышать 15 млн рублей на дату выдачи.

Реструктуризация долга

Также вы вправе попросить банк о реструктуризации кредита. В результате можно изменить условия договора. К примеру, увеличить срок выплат, уменьшить размер платежей, списать неустойки, изменить структуру выплат или валюту кредита.

Чтобы оформить реструктуризацию, предоставьте в банк документы об ухудшении финансового положения. К примеру, справку о снижении заработной платы или рождении ребенка, сведения о присвоении инвалидности и т.д.

Самостоятельная продажа

Когда не получается оформить отсрочку или реструктуризацию, можете сами продать заложенное жилье. Заявление о самостоятельной реализации недвижимости нужно отправить на официальный адрес банка. Кредитор обязан рассмотреть вашу заявку в 10-дневный срок. В случае согласия покупатель перечисляет деньги банку на специальный счет. После закрытия долга остаток средств переводят заемщику.

По закону даются четыре месяца на продажу с даты получения уведомления, но вы можете попробовать согласовать и больший период. В это время кредитор не имеет права изымать залог через суд. Если вы передумаете продавать квартиру или не сможете найти покупателя, банк вправе обратиться в суд.

Как банк продает заложенную квартиру

Процедура продажи заложенного жилья включает несколько этапов. Рассмотрим их подробнее.

Суд

Сначала кредитор обращается в суд и требует взыскания залогового жилья. Во время заседания фиксируют размер долга, а также определяют начальную продажную стоимость объекта. После вынесения решения квартиру выставляют на торги, приставы открывают исполнительное производство.

Торги

Для реализации жилья проводят его оценку. Обычно начальную цену устанавливают в размере долга. Далее квартиру передают территориальному органу Росимущества. Это ведомство организует проведение торгов через аккредитованные площадки. Выигрывает тот, кто предлагает наибольшую цену.

Если на первых торгах не было как минимум двух участников, процедуру проводят повторно. При этом цену жилья снижают на 15%. Если повторные торги все равно не состоялись, банк забирает объект себе.

Взыскание долга

Когда залоговую недвижимость продают дороже долга, разницу возвращают заемщику. Если средств недостаточно, банк передает исполнительный лист в ФССП для принудительного взыскания. Приставы могут удерживать долг из зарплаты и других доходов, арестовывать счета, забрать прочее ценное имущество у должника.

Как проходит выселение должника

Если дело дошло до принудительной реализации залогового объекта, жильцы должны добровольно выехать из квартиры в утвержденные судом сроки. Покинуть жилье обязаны все проживающие, включая несовершеннолетних.

При отказе это сделать приставы выносят постановление, в котором устанавливают новый срок и прописывают сумму о взыскании исполнительского сбора. В случае повторного отказа покинуть жилье проводят принудительное выселение без дополнительного извещения должника.

Процесс выселения включает освобождение жилья от самого владельца, а также его имущества и домашних животных. При освобождении земельного участка необходимо убрать с него любое имущество, включая транспорт. Если это предусмотрено исполнительным документом, также нужно снести расположенные на участке здания и строения.

Как уберечь себя от изъятия заложенной квартиры

Чтобы избежать выселения, нужно как можно скорее погасить допущенную просрочку или полностью закрыть долг. По закону это можно сделать в любой момент вплоть до реализации квартиры на торгах — согласно пункту 4 статьи 348 ГК РФ.

Найти свободные деньги сложно, но варианты есть. К примеру, вы можете продать другое ценное имущество или оформить перекредитование. Если все-таки финансовые сложности неизбежны, звоните в банк и сообщайте о проблемах. Для обоснования нужна веская причина и подтверждающие документы.

Кроме того, отстоять залоговую квартиру помогут следующие действия:

• соблюдение сроков внесения платежей;
• исключение длительных просрочек сроком более 3 месяцев;
• создание финансовой подушки безопасности для погашения срочных долгов;
• исключение возникновения крупной суммы просрочки.

В заключение

При оформлении кредита под залог жилья банк вправе его забрать в случае просрочек. Лишиться квартиры можно, если размер долга превышает 5% от стоимости объекта, а период просрочки составляет более трех месяцев. Особенности реализации залоговой недвижимости:

• Банк не забирает сразу жилье, сначала с должником пробуют договориться. Ему предлагают разные варианты решения проблемы, к примеру, отсрочку или реструктуризацию долга.
• Если заемщик не идет навстречу, дело передают в суд. По итогам рассмотрения определяют начальную цену реализации жилья.
• Затем квартиру выставляют на торги, они проходят в форме электронного аукциона.
• После продажи недвижимости вырученная сумма идет на оплату долга – заемщику перечисляют остаток, если он есть.