Что будет с ипотекой после развода

Является ли ипотечная квартира совместным имуществом

По закону имущество, нажитое супругами за время брака, считается их совместной собственностью — часть 1 статьи 34 СК РФ. Не важно, на кого оформлено право собственности на квартиру. Все нажитое имущество является общим и должно делиться пополам при разводе. Но есть некоторые нюансы.

Если ипотека оформлена в браке

Если ипотека была оформлена в браке, то по умолчанию такая квартира считается совместно нажитым имуществом. Даже когда недвижимость записана только на одного из супругов, все равно она принадлежит им обоим.

Тот, кто указан в ЕГРН, официально имеет статус собственника. Но любое имущество, приобретенное в браке, является по закону совместной собственностью и должно делиться поровну. Непогашенная ипотека на это не влияет.

Что такое общесупружеское имущество. К общесупружескому имуществу относят:

• доходы каждого из супругов, включая зарплату;
• прибыль от ведения бизнеса;
• пенсии, пособия, матпомощь;
• приобретенные за счет общих доходов недвижимость и транспорт;
• ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале;
• любое другое имущество, нажитое в браке, независимо от того, на кого из супругов оно оформлено и за чей счет оплачено.

Важно! Не относятся к совместной собственности личные вещи (одежда, обувь и пр.) супругов, включая те, что купили за общий счет. Исключение – драгоценности и иные предметы роскоши.

Ипотека оформлена до вступления в брак

Если квартиру купили до вступления в брак, она не считается совместным имуществом. Это же правило действует, когда жилье получено в дар или по наследству, или в рамках других безвозмездных сделок. К примеру, по договору приватизации.

В таких ситуациях недвижимость остается в собственности того из супругов, кто его получил. То есть при разводе и разделе имущества владелец квартиры не меняется.

Важно! Нередки случаи, когда квартиру купил один из супругов до брака, а после свадьбы они вместе выплачивали ипотеку. Тогда при разводе второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в оплату кредита.

Есть брачный контракт

Супруги могут оформить брачный договор и указать в нем любые положения об имуществе — часть 1 статьи 42 СК РФ. К примеру, в соглашении можно четко прописать, кому принадлежит недвижимость, на что имеет право каждый из супругов при разводе. Заключить брачный договор можно как до вступления в брак, так и после.

Важно! Если брачный договор заключен до государственной регистрации брака, он начинает действовать только со дня бракосочетания. Соглашение оформляют в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Если есть брачный договор, имущество поделят так, как в нем прописано. Если супруги подписали брачный договор после оформления ипотеки, они обязаны уведомить об этом банк. А в некоторых ситуациях нужно еще и разрешение кредитора. К примеру, когда заемщиком выступает жена, а квартира после развода перейдет в собственность мужа.

Как по закону делится ипотечная квартира

Порядок раздела ипотечной квартиры зависит от того, когда купили недвижимость – до брака или во время него. Также важно, есть ли у супругов дети и какого возраста, был ли использован при покупке жилья материнский капитал. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Совместная собственность

Если квартира куплена в ипотеку во время брака, она считается совместной собственностью. По закону такое имущество при разводе делится пополам. Ипотека, которую взяли в браке, также становится совместной. Даже если кредит оформил один из супругов, погашать долги после развода придется как мужу, так и жене.

В этом случае бывшие супруги выступают созаемщиками. Чтобы разделить долги, можно каждому из них выделить по 1/2 доли и продолжать вместе погашать кредит. Еще один вариант – переоформить кредит на одного из супругов. Или можно продать жилье и за счет полученных денег закрыть долг. Сложность в том, что сама недвижимость находится в залоге у банка. Следовательно, чтобы ее продать, переоформить или поделить, нужно сначала получать согласие кредитора.

Важно! Если собственником хочет стать тот из супругов, кто не в состоянии закрыть долг, то банк может отказать в совершении подобной сделки. Это бывает, к примеру, из-за отсутствия официальной работы или «серой» зарплаты, или плохой кредитной истории физлица.

Также кредитор обязательно принимает участие в судебном разбирательстве по вопросу раздела залоговой недвижимости. При несогласии банка на изменение условий ипотечного договора суд, как правило, поддерживает данную позицию.

По итогам рассмотрения дела один из супругов может получить свою долю в праве собственности на квартиру, а другой должен погашать кредит. Тогда второй супруг получает право на возврат половины средств от уплаченных по ипотеке.

Есть дети

Если есть несовершеннолетние дети, процесс раздела имущества усложняется. Суды часто поддерживают того из супругов, с кем остается ребенок до 18 лет. На практике это означает, что такому родителю по судебному решению могут увеличить долю — часть 2 статьи 39 СК РФ.

Но придется доказать, что для комфорта детей нужна большая площадь. Обычно это касается маленьких квартир. Если площадь недвижимости превышает 100 кв.м. или в ней больше 3 комнат, суд может счесть уровень комфорта достаточным для размещения детей.

Когда имущество делят при достижении ребенком 18 лет, начинает действовать часть 4 статьи 60 СК РФ. Здесь сказано, что ребенок не имеет прав собственности на имущество, которое принадлежит родителям.

Был использован материнский капитал

Материнский капитал – это одна из мер государственной поддержки семей с детьми. При разделе квартиры, которую купили с привлечением маткапитала, действуют особые правила. Так, согласно статье 10 Закона № 256-ФЗ, имущество, приобретенное за счет маткапитала, требует выделения долей всем лицам.

Это супруги и дети. Но оформить выделение долей можно только после погашения кредита. А именно в течение 6 месяцев после полного закрытия долга, но до момента продажи жилья. Таким образом, при разводе каждый из супругов может претендовать только на свою долю.

Ипотека до брака

Если ипотеку взяли до брака, важно, на кого оформлена собственность на квартиру. К примеру, когда собственником записан муж, при разводе жилье останется в его собственности. Но жена может получить денежную компенсацию, то есть 50% от внесенных за период брака платежей. Ведь по закону считается, что за ипотеку супруги платят совместно из общего бюджета.

Помните, что даже после развода второй супруг останется созаемщиком. Продолжая наш пример, если жена больше не собирается платить ипотеку за эту квартиру, то необходимо выйти из кредита. Для этого нужно подписать документы с бывшим супругом и банком.

Что в итоге делать с квартирой

Возможны три варианта раздела квартиры. Стороны могут заключить мирное соглашение, продать недвижимость или подать иск в суд.

Договориться

Проще всего разделить квартиру по соглашению. Этот вариант возможен, если супруги настроены на мирное решение вопроса. Тогда можно составить соглашение о разделе всего совместного имущества, включая ипотечную квартиру. Документ оформляют в письменном виде в следующем порядке:

1. Определите перечень имущества, которое нужно поделить – при разделе учитывайте принцип равенства долей. Или можно отступить от этого принципа и определить доли по своему усмотрению, к примеру, исходя из потребностей несовершеннолетних детей.
2. Составьте соглашение. Укажите в документе порядок распределения собственности между супругами, а также, кто будет оплачивать сопутствующие расходы.
3. Обсудите условия соглашения, чтобы они устроили все стороны, в том числе банк – нужно договориться с кредитором о том, как будет выплачиваться кредит после развода.
4. Удостоверьте соглашение о разделе совместно нажитого имущества у нотариуса. При этом нотариус проверит право собственности на имущество, наличие обременений и ограничений.
5. Подайте заявление на перерегистрацию права собственности на жилье в территориальном отделении Росреестра. Отправить документы можно лично или через МФЦ.

Важно! Помните, если супруги заключили брачный договор, совместное имущество поделят с учетом условий этого договора.

Продать

Для продажи ипотечной недвижимости получите согласие банка. Без письменного разрешения кредитора Росреестр не зарегистрирует смену собственника. Как правило, банки идут навстречу своим клиентам и не возражают против продажи ипотечной квартиры. После получения денег от покупателя бывшие супруги закроют долг, а остаток разделят между собой.

Идти в суд

Если супруги не могут договориться, раздел имущества происходит через суд. Предварительно нужно уведомить банк о подаче иска и оплатить госпошлину. Ее размер зависит от рыночной стоимости квартиры.

Решение суда зависит от конкретных обстоятельств. При разделе имущества учитывают наличие детей, уровень доходов супругов, участие в погашении ипотеки и прочее.

Если кредит взяли во время брака, имущество и долги обычно делят пополам. По своему усмотрению один из супругов вправе отказаться от принадлежащей ему доли. Тогда второму супругу вместе с правом собственности на квартиру передают и долги по кредиту.

Важно! Дела о разделе совместного имущества при цене иска до 50 000 руб. рассматриваются в мировом суде, больше этой суммы – в районном.

Если речь о гражданском браке

В ситуации, когда брак не был зарегистрирован официально, имущество сожителей не считается совместным. Квартира останется у того, на кого оформлено право собственности. В случае возникновения споров нужно обращаться в суд.

Если сожитель оформлен как созаемщик по ипотеке, возникает солидарная ответственность по кредиту. В этом случае при разделе имущества учитывают вклад каждого из заемщиков в погашение ипотеки.

В заключение

При разводе супругов совместное имущество, включая долги, делят поровну. Основные особенности этого процесса такие:

• Если квартиру купили до брака, она остается в собственности исходного владельца.
• Жилье, приобретенное во время официального брака, делится пополам, так как признается совместно нажитым имуществом.
• При наличии брачного договора имущество делят с учетом его условий.
• Если стороны заключают мирное соглашение, можно поделить имущество пополам или по своему усмотрению.
• Особые условия раздела действуют, когда в семье есть несовершеннолетние дети, или при покупке ипотечного жилья использовали маткапитал.